Квартирный вопрос

Еще три месяца назад рынок существовал в режиме ажиотажного спроса. С января по апрель этого года, несмотря на прогнозы рецессии экономики России, спрос на недвижимость парадоксальным образом бурно рос во всех сегментах, как на вторичном, так и на первичном (новостройки) рынках.

Так, по данным Росреестра, количество сделок с января по апрель увеличивалось ежемесячно на 50 % и к апрелю достигло рекордного за последние несколько лет показателя в 20 000 в месяц. Сотрудники ипотечных отделов крупнейших банков рассказывали, что весной выполнили практически годовой план по выдаче кредитов. Однако в общей структуре зарегистрированных Росреестром сделок ипотека при этом составила всего порядка 20 % против обычных 30—50 % в последние годы. Это значит, что клиенты покупали жилье в основном за счет личных средств. Средняя скорость совершения сделки в первые четыре месяца года сократилась с обычных 2–3 месяцев от момента обращения клиента до 1–2 месяцев. То есть люди старались как можно скорее пристроить хоть куда-нибудь свои свободные рубли.

„  

Количество сделок с января по апрель увеличивалось ежемесячно на 50 % и к апрелю достигло рекордного за последние несколько лет показателя в 20 000 в месяц  

Причина ажиотажа — в общей нервозности состоятельных москвичей и в отсутствии других надежных инструментов для инвестиций. Девальвация рубля, отзыв лицензий у банков, в том числе и весьма крупных, таких как «Мастер-Банк», а также ситуация на Украине заставили граждан срочно переводить деньги в надежную и постоянно дорожающую, как казалось тогда, жилую недвижимость.

Однако с мая и по август ситуация на рынке кардинально изменилась. В массовом сегменте (эконом- и комфорткласса) как на первичном, так и на вторичном рынках спрос, выраженный в количестве звонков от клиентов или их представителей, сократился почти на треть. Как следствие, снизилось и количество закрытых сделок.

Спрос снизился не только в массовом сегменте. Как свидетельствует аналитика британского агентства недвижимости IntermarkSavills, специализирующегося в России на бизнес- и премиум-сегментах, количество сделок с новостройками бизнес- и премиум-класса с мая по август также существенно сократилось: с января по апрель в среднем заключалось 325 сделок в месяц в новых домах в бизнес-сегменте и порядка 40 в элитном, а уже в мае—августе в среднем 241 и 30 соответственно. А по данным компании Blackwood, во II квартале 2014 года темп роста спроса замедлился как по отношению к I кварталу 2014 года, так и к аналогичному периоду 2013 года. И это при том, что объем вводимого нового жилья существенно увеличился, равно как растет (на 5–10 %) и предложение на вторичном рынке.

Для резкого падения спроса было несколько причин. Причина первая: ипотека, которая составляет 30—50 % рынка недвижимости, становится все менее доступной. Все лидеры рынка уже скорректировали ставки по ипотечным программам. Рост ставок пока не превышает 0,5–1 %, а лимиты по суммам выдаваемых кредитов сократились пока лишь на 10–15 %. Но, очевидно, на фоне постоянного удорожания ликвидности в связи с западными санкциями и борьбой Центробанка с инфляцией, процентные ставки будут повышаться и дальше, требования к качеству заемщиков ужесточатся, а максимальные суммы выдаваемых кредитов будут существенно урезаны. Это сделает и так недешевую ипотеку практически недоступной.

Причина вторая. Рецессия, которую ждали весной, пришла в Россию, да не одна, а вместе с высокой инфляцией. В такой ситуации неизбежно падение доходов населения. Компании, опасаясь ухудшения положения дел в экономике, планируют сокращение издержек, в том числе — на персонал. А безработные, как известно, квартиры не покупают.

В результате цены на недвижимость уже пошли вниз. В разных сегментах вторичного рынка — на 3–10 % (в рублях). А в валюте к этим цифрам добавилось ослабление рубля к доллару и евро. Но за исключением неких специальных предложений (компания ПИК, например, предлагает ограниченное количество своих квартир на особых условиях — с 10-процентным дисконтом), такой коррекции цен, как это было в 2008-2009 годах, пока не видно.

Очевидно, что если санкции против российской финансовой системы будут усиливаться, ликвидность в экономике — сокращаться, а платежеспособность населения падать, то будет падать и рынок недвижимости.

Спрос упал на треть, и можно смело прогнозировать коррекцию на уровне 10–15 %. В валюте же падение может быть еще бÓльшим: оно зависит от глубины падения курса рубля к основным мировым валютам.

В случае же резких экономических или политических потрясений и обвального падения всех рынков, ситуация будет развиваться по сценарию 2008-2009 годов, когда операции на рынке недвижимости сократились в разы, цены за три-четыре месяца упали в разных сегментах на 25–40 %. И лишь затем спрос вновь начал расти.

Тем, кто принял решение продать жилье, чтобы получить свободные деньги, то есть выйти в кэш, особенно, если кэш этот не планируется тратить внутри страны, нужно действовать максимально быстро, так как в условиях падения спроса, цена, предлагаемая сегодня, всегда будет больше предложенной завтра.

Если цена не соответствует ожиданиям радикально, а вопрос о немдленной продаже остро не стоит, то можно просто снять квартиру с продажи, возможно — на длительный срок.

Покупатели, в свою очередь, могут спокойно выбирать подходящее жилье, чтобы в процессе торга получить хороший дисконт на понравившуюся квартиру. Однако тем, кто приобретает квартиры для жизни, а не для инвестиционных целей, затягивать с выбором не стоит, так как следствием существенного снижения цен, как правило, становится увод с рынка разочарованными продавцами самых лучших объектов. Также не имеет смысла сильно откладывать приобретение жилья покупателям с одобренными ипотечными кредитами на хороших условиях. Риск непродления кредитной линии на прежних условиях растет.